En noviembre de 2025 el Tribunal Supremo ha vuelto a pronunciarse sobre el IRPH, uno de los índices hipotecarios más polémicos de los últimos años. Lo hace mediante dos sentencias de Pleno (STS 1590/2025 y STS 1591/2025, ambas de 11 de noviembre) que son las primeras en aplicar la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) tras sus resoluciones de 13 de julio de 2023 (asunto C-265/22) y 12 de diciembre de 2024 (asunto C-300/23).
El mensaje esencial del Supremo puede resumirse así: no se declara nulo el IRPH de forma general, pero tampoco se cierran las puertas a las reclamaciones. A partir de ahora, cada caso deberá analizarse individualmente, siguiendo unos parámetros bastante concretos sobre transparencia y abusividad.
En esta entrada explicamos, con un lenguaje lo más claro posible, qué ha decidido el Tribunal Supremo y qué implicaciones prácticas tiene para quienes tienen o han tenido una hipoteca referenciada al IRPH.
1. Recordatorio rápido: qué es el IRPH y por qué se discute
El IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) es un índice oficial elaborado a partir de los tipos de interés medios que aplican las entidades en sus hipotecas. Durante años ha resultado, en la práctica, más caro que el euríbor, lo que ha llevado a muchos consumidores a plantear demandas pidiendo la nulidad de la cláusula que lo incorpora por falta de transparencia y por abusividad.
El TJUE, en varias sentencias, ha exigido que el consumidor pueda comprender de forma razonable el funcionamiento y las consecuencias económicas del índice, pero ha dejado margen a los tribunales nacionales para concretar cómo debe hacerse ese control.
Las sentencias del Supremo de noviembre de 2025 son la respuesta española a ese mandato europeo.
2. Lo que fija el Supremo: nada de soluciones automáticas
El Pleno de la Sala Primera parte de una idea clave: no cabe una solución unívoca sobre el IRPH. Ni se puede decir que todas las cláusulas IRPH sean nulas por sistema, ni que sean siempre válidas. Dependerá de:
Cómo se contrató el préstamo en su día.
Qué información se facilitó al consumidor.
Qué condiciones económicas concretas se pactaron y cómo se comparan con el mercado del momento.
Para ordenar este análisis, el Supremo separa dos planos:
Control de transparencia (STS 1590/2025): ¿el consumidor pudo entender qué era el IRPH y qué suponía en términos económicos y jurídicos?
Control de abusividad (STS 1591/2025): si falta transparencia, ¿esa cláusula genera un desequilibrio importante contrario a la buena fe?
Solo si la cláusula no supera el primer control se entra en el segundo.
3. STS 1590/2025: el nuevo “test” de transparencia del IRPH
En la STS 1590/2025 el Supremo resuelve un préstamo de 2007 referenciado al IRPH Entidades (con IRPH Cajas como sustitutivo) más un diferencial. En ese caso concreto, termina concluyendo que la cláusula sí fue transparente y da la razón al banco.
Lo importante para el futuro no es tanto el resultado del caso como los criterios que fija para valorar la transparencia:
Primero hay que ver qué normativa era aplicable al préstamo: si entraba o no en la Orden de 5 de mayo de 1994 y en las circulares del Banco de España, o si solo se rige por la normativa general de condiciones generales y consumo. De ello dependerán las obligaciones de información precontractual.
En los préstamos sometidos a la Orden de 1994 cobra especial relevancia la entrega del folleto informativo y de la oferta vinculante, así como las menciones al llamado “diferencial negativo” del IRPH en la Circular 5/1994. Ahora bien, el Supremo matiza que la ausencia de una referencia expresa a ese diferencial puede no ser decisiva si el cliente dispone de otras referencias claras a la TAE y a la circular del Banco de España.
El Tribunal considera, con carácter general, que el acceso al contenido y evolución del índice queda garantizado por su publicación oficial en el BOE y en la web del Banco de España. No se exige que la entidad entregue al cliente un histórico del IRPH, siempre que se le indique dónde puede consultarlo.
En definitiva, la transparencia se centra en que la cláusula esté redactada de forma clara y que el consumidor tenga la posibilidad real de conocer la naturaleza del índice y comparar con otras ofertas (por ejemplo, préstamos referenciados al euríbor). No se exige que el cliente entienda todos los detalles técnicos del cálculo del IRPH.
En el caso analizado, el Supremo aprecia que había documentación precontractual, que la cláusula era extensa y clara y que los prestatarios podían comparar con otras hipotecas; por eso declara superado el control de transparencia y ni siquiera entra a valorar la abusividad.
4. STS 1591/2025: cuándo puede ser abusiva una cláusula IRPH
La STS 1591/2025 analiza otro préstamo, de 2008, en el que ya se había declarado que la cláusula no era transparente. Esa falta de transparencia no la anula automáticamente, pero permite examinar el contenido de la cláusula y preguntarse si es abusiva.
Aquí el Supremo marca un método bastante exigente para apreciar la abusividad:
El juicio debe hacerse con referencia al momento de la contratación, no mirando a posteriori la evolución del IRPH frente al euríbor durante años.
Hay que comparar el tipo efectivo resultante de aplicar el IRPH más el diferencial pactado con los tipos medios del mercado para hipotecas similares (importe y plazo), utilizando datos objetivos del Banco de España y del INE.
No es correcto limitarse a comparar “IRPH + X” con “euríbor + X”, porque ese diferencial “X” nunca existió en una oferta alternativa real; lo que importa es ver qué se estaba ofreciendo en el mercado en ese momento.
También deben tenerse en cuenta comisiones y otros costes, para evitar una doble retribución, pero el hecho de que el IRPH se calcule a partir de TAE no convierte la cláusula en abusiva por sí misma.
La desproporción ha de ser muy evidente para poder hablar de desequilibrio abusivo, precisamente para evitar que los tribunales acaben haciendo un “control de precios” encubierto.
Aplicando estos criterios a los datos de 2008 (IRPH, euríbor, tipos medios de hipotecas de bancos y cajas, tipo sintético, etc.), el Supremo concluye que en ese caso concreto no existía un desequilibrio importante y, por tanto, la cláusula no era abusiva.
5. Entonces… ¿se ha acabado la batalla judicial del IRPH?
No, pero el escenario cambia sensiblemente.
Las sentencias de 11 de noviembre de 2025 cierran la puerta a una nulidad automática y generalizada de todas las cláusulas IRPH, y elevan el listón probatorio para el consumidor. La clave a partir de ahora será demostrar, caso por caso:
Que faltó información relevante en la fase previa a la firma (por ejemplo, ausencia total de folleto, oferta vinculante o explicación mínima sobre el índice y su publicación).
Que la redacción concreta de la cláusula era oscura o confusa hasta el punto de impedir al consumidor comprender que se estaba utilizando un índice distinto del euríbor y potencialmente más caro.
Que el tipo efectivo resultante de esa cláusula se apartaba de forma muy clara de los tipos medios del mercado en la fecha de contratación, teniendo en cuenta además comisiones y gastos.
En otras palabras: las reclamaciones siguen siendo posibles, pero serán más técnicas y más dependientes de la prueba documental y pericial.
6. Qué recomendamos si tu hipoteca está referenciada al IRPH
Si tu préstamo hipotecario está o ha estado ligado al IRPH, estas son, de forma general, las actuaciones razonables:
Revisar con detalle la escritura de préstamo y toda la documentación precontractual que conserves (oferta vinculante, simulaciones, folletos, correos del banco…).
Localizar la fecha exacta de concesión del préstamo, porque determina la normativa aplicable y los deberes de información que tenía la entidad.
Analizar cómo se te presentó el producto: si te ofrecieron alternativas referenciadas al euríbor, si se te explicó que el IRPH solía situarse por encima de otros índices, si se te indicó dónde podías consultar su evolución.
Realizar un estudio comparativo de tipos en la fecha de contratación, utilizando los datos oficiales del Banco de España y del INE, para ver si el tipo efectivo que pagabas estaba claramente por encima del mercado.
Con esa base documental, un abogado especializado en derecho bancario y de consumo puede valorar con realismo las posibilidades de éxito, tanto desde la óptica de la transparencia como de la abusividad.
7. Cómo trabajamos este tipo de asuntos en el despacho
En nuestro despacho analizamos este tipo de hipotecas caso por caso, siguiendo la misma lógica que ha fijado el Tribunal Supremo:
Estudio de la escritura y la documentación precontractual.
Determinación del marco normativo aplicable en la fecha de contratación.
Reconstrucción de la evolución de tu préstamo y comparación con los tipos medios de mercado.
Valoración jurídica de la posible falta de transparencia y, en su caso, de la existencia (o no) de un desequilibrio abusivo.
Propuesta de estrategia: negociación extrajudicial con la entidad o, si procede, reclamación judicial.
Si tienes o has tenido una hipoteca referenciada al IRPH y quieres saber cómo te afectan estas nuevas sentencias del Supremo, podemos revisar tu caso de forma individualizada y explicarte, con números y con Derecho, qué opciones reales tienes.